Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası: Miras ve Hisseli Tapu Çıkmazına Kesin Çözüm
Giriş: "Miras Kaldı Ama Satamıyoruz" Sorununa Hukuki Yaklaşım
Konya ve çevre illerde, özellikle kırsal kesimlerde miras yoluyla kalan tarla, arsa veya ev gibi gayrimenkullerin hisseli tapu durumunda olması çok yaygındır. Mirasçılardan bazılarının satmak istemesi, bazılarının ise karşı çıkması nedeniyle ortaya çıkan bu "ortaklık" çıkmazı, mülkün ekonomik değerini düşürmekte ve aile içinde büyük anlaşmazlıklara yol açmaktadır.

İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) davası, Türk Medeni Kanunu'na göre bu ortaklığı sonlandırmanın tek ve kesin hukuki yoludur.

I. İzale-i Şüyu Nedir ve Ne Zaman Açılır?
İzale-i şüyu, bir mal üzerindeki ortak mülkiyeti sona erdirmek için açılan bir davadır.

Amaç: Paylı (hisseli) veya elbirliğiyle (miras yoluyla) sahip olunan bir malın, ortakların iradesine bakılmaksızın mahkeme kararıyla bölüşülmesi veya satılarak parasının bölüşülmesidir.

Kim Açabilir? Ortaklardan herhangi biri, diğer tüm ortaklara karşı bu davayı açabilir. Ortakların sayısının veya payının önemi yoktur; en küçük pay sahibi bile davayı açma hakkına sahiptir.

Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir. (Konya Adliyesi'nde ve ilçe adliyelerinde bu davalar görülmektedir.)

II. Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri: Satış mı, Aynen Taksim mi?
Mahkeme, dava konusu maldaki ortaklığı gidermek için iki temel yöntemden birini uygular:

1. Aynen Taksim (Bölme)
Taşınmazın fiziki olarak bölünebilmesi durumunda tercih edilir.

Şartlar: Taşınmazın (tarla, arsa) yüz ölçümü, imar kuralları ve fiili durumu, bölmeye elverişli olmalıdır. Örneğin, imar Kanunu'nda belirlenen minimum parsel büyüklüğünün altına düşülmemesi gerekir.

Sonuç: Bölme sonucunda her ortak, payı oranında bağımsız bir tapu edinir.

2. Satış Yoluyla Giderme (Paraya Çevirme)
Eğer mal (Örn: bir daire veya küçük bir arsa) fiziki olarak paylaştırılamıyorsa veya ortaklardan biri aynen taksime karşı çıkıyorsa, mahkeme satış kararı verir.

Satış Şekli: Satış kararı genellikle açık artırma (ihale) yoluyla satış memurluğu aracılığıyla yapılır. Bu satıştan elde edilen bedel, ortakların payları oranında kendilerine ödenir.

Önemli Not: Satış kararı verilirken, ortaklardan birinin diğer ortakların payını satın alma hakkı (şufa hakkı) bu davada kullanılamaz.

III. Kritik İpuçları
Yerel süreçlerde, izale-i şuyu davaları genellikle basit gibi görünse de, özellikle kıymetli taşınmazlarda büyük kayıplara yol açabilir.

Tazminat Riski: Bir mirasçı, yıllardır ortak mülkü kullanıyorsa (tarım yapma, kira geliri elde etme gibi), diğer mirasçılar bu kullanımdan doğan ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davası açarak geçmişe dönük alacak talep edebilirler. İzale-i şuyu davası açılırken bu risk de değerlendirilmelidir.

Değer Tespiti: Mahkeme tarafından yapılan değer tespiti (bilirkişi raporu) genellikle piyasa değerinin altında kalabilir. Bu raporlara zamanında ve doğru itiraz etmek, satış bedelinin adil olmasını sağlamak için hayati önem taşır.

Sonuç: Hukuki Destek Neden Gerekli?
İzale-i Şüyu davası teknik bir süreçtir. Yanlış değer tespiti veya hatalı usul işlemleri nedeniyle mülkünüzü gerçek değerinin altında kaybetme riski her zaman mevcuttur.

Av. Emre Aydoğan Hukuk Bürosu olarak, Konya ve çevresinde miras ve gayrimenkul hukukundan kaynaklanan izale-i şüyu davalarınızı büyük bir titizlikle takip ediyor, en yüksek bedelle satış veya adil bölüşüm hedefine ulaşmanız için profesyonel hukuki destek sunuyoruz.