Kredili Evde Mal Paylaşımı: Kredi Taksitleri, Rayiç Değer ve Hasarın Etkisi

Evlilik içinde konut kredisiyle alınan bir ev, boşanma sonrası mal paylaşımında en sık tartışılan malvarlığı değerlerinden biridir. Kredi taksitlerinin bir kısmı evlilik içinde, bir kısmı ise boşanma davası açıldıktan sonra ödenmişse eşlerin bu evdeki payı nasıl hesaplanacaktır? Ev boşanma davasından sonra hasar görmüşse hangi değer esas alınacaktır? Bu yazıda edinilmiş mallara katılma rejiminin temel kurallarını ve Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 2026 tarihli bir kararını açıklıyoruz.

Yasal mal rejimi: edinilmiş mallara katılma

Türk Medeni Kanunu'nun 202. maddesine göre eşler arasında, mal rejimi sözleşmesiyle başka bir rejim seçilmedikçe, edinilmiş mallara katılma rejimi geçerlidir. TMK m. 219'a göre edinilmiş mal, her eşin bu rejimin devamı süresince karşılığını vererek elde ettiği malvarlığı değerleridir; eşin çalışmasının karşılığı olan edinimler bunların başında gelir. TMK m. 220 ise kişisel kullanım eşyası, mal rejiminin başlangıcında eşe ait olan değerler ve miras ya da karşılıksız kazanma yoluyla elde edilenler gibi kişisel malları sayar.

Tasfiyede her eş veya mirasçıları, diğer eşin edinilmiş mallarındaki artık değerin yarısı üzerinde hak sahibidir (TMK m. 236/1). Eşlerden biri diğerine ait bir malın edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına karşılıksız katkıda bulunmuşsa, ayrıca değer artış payı alacağı söz konusu olabilir (TMK m. 227).

Mal rejimi ne zaman sona erer?

TMK m. 225'e göre mahkeme boşanmaya karar verirse mal rejimi, boşanma davasının açıldığı tarihten geçerli olmak üzere sona erer. Bu tarih iki açıdan belirleyicidir:

• Hangi malların tasfiyeye gireceği ve bunların kişisel mal mı edinilmiş mal mı olduğu, mal rejiminin sona erdiği andaki durumlarına göre belirlenir (TMK m. 228/1).
• Bu tarihten sonra yapılan ödemeler, artık mal rejimi içinde yapılmış sayılmaz.

Değer hangi tarihe göre belirlenir?

Mal rejiminin tasfiyesinde malların sürüm (rayiç) değerleri esas alınır (TMK m. 232). Mal rejiminin sona erdiği tarihte mevcut olan edinilmiş mallar ise tasfiye anındaki değerleriyle hesaba katılır (TMK m. 235/1). Yargıtay uygulamasında tasfiye tarihi, karar tarihidir; tasfiyeyi bölge adliye mahkemesi yapıyorsa onun karar tarihi esas alınır.

Kısacası, malın hangi durumda değerlendirileceği için mal rejiminin sona erdiği tarih, malın ne kadar ettiği için ise tasfiye tarihindeki rayiç değer esas alınır.

Kredili evde hesap nasıl yapılır?

Taşınmazın bedeli kısmen veya tamamen krediyle ödenmişse, alacak; geri ödemelerin hangi döneme isabet ettiği, ödenen miktar ve taksit sayısı gözetilerek belirlenir. Mal rejimi sona erdikten, yani boşanma dava tarihinden sonraya sarkan kredi ödemeleri, taşınmazın borcu olarak kabul edilir. Bu borç şöyle bulunur:

• Mal rejiminin sona erdiği tarihte ödenmemiş kalan kredi miktarı belirlenir.
• Bu miktarın taşınmazın satın alma bedeline oranı hesaplanır.
• Bu oran, taşınmazın tasfiye tarihindeki rayiç değeriyle çarpılır ve bulunan tutar borç olarak rayiç değerden düşülür.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin değerlendirmesi

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 07.05.2026 tarihli, 2025/5557 Esas, 2026/5267 Karar sayılı kararına konu olayda kadın, evlilik içinde edinilen taşınmazın yarı payının adına tescilini, bu kabul edilmezse fazlaya ilişkin hakları saklı tutarak alacak talep etmiş, daha sonra talebini ıslah etmiştir. Zonguldak 2. Aile Mahkemesi tescil talebini reddetmiş ve 424.045,75 TL katılma alacağına hükmetmiş; Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

Dosyaya göre ev 100.000 TL'ye alınmış; bedelin 2.500 TL'si peşin ödenmiş, 97.500 TL'si ise davalı adına kullanılan 60 ay eşit taksitli krediyle karşılanmıştır. Taksitlerin 45'i evlilik içinde, kalanı boşanma dava tarihinden sonra ödenmiştir. Yargıtay şu hataları tespit etmiştir:

• Mahkeme, evlilik içinde ödenen taksit oranını (45/60) ve peşinatın bedele oranını gözetmeliydi. Yalnızca ana para taksitlerini toplayan bilirkişi raporuna göre hesap yapılması hatalıdır.
• Boşanma davasından sonra meydana gelen heyelan nedeniyle balkonun zarar görmesi üzerine taşınmazın hasarlı güncel değerinin esas alınması da hatalıdır. Mallar, mal rejiminin sona erdiği tarihteki durumlarına göre değerlendirilmeli; değer ise bu duruma göre tasfiye tarihindeki rayiç değer üzerinden belirlenmelidir.

Bu gerekçelerle karar oy birliğiyle bozulmuştur.

Uygulamada dikkat edilmesi gereken noktalar

• Kredi belgelerini toplayın: Kredi sözleşmesi, ödeme planı ve hangi taksitlerin hangi tarihte ödendiğini gösteren banka kayıtları hesabın temelidir.
• Peşinatın kaynağını gösterin: Peşinat bir eşin evlilik öncesi birikiminden veya ailesinden gelen bir bağıştan karşılanmışsa, bu kısım hesapta ayrıca dikkate alınabilir; bu durum belgelerle ispat edilmelidir.
• Taşınmazın durumunu kayda geçirin: Dava tarihindeki durumun önemli olduğu düşünüldüğünde, sonradan oluşan hasar veya yapılan iyileştirmeler fotoğraf, ekspertiz ve benzeri belgelerle tespit edilmelidir.
• Dava türü: Alacak miktarı baştan belirlenemediğinden uygulamada kısmi dava açılabilir; talep, aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere tahkikatın sonuna kadar artırılabilir (HMK m. 109/4). Belirsiz alacak davası 7589 sayılı Kanunla kaldırıldığından bu yol artık kullanılamamaktadır.

Konya'da süreç

Mal rejiminin tasfiyesi davaları aile mahkemesinde görülür; Konya merkezde bu davalara Konya Aile Mahkemeleri bakmaktadır. Mal rejiminin tasfiyesi davaları için dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır; taraflar isterse ihtiyari arabuluculuk yoluna gidebilir.

Sonuç

Kredili evlerde mal paylaşımı, kredi taksitlerinin mal rejiminin sona erdiği boşanma dava tarihinden önce ve sonra ödenen kısımlarının ayrıştırılmasını gerektirir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 2025/5557 E., 2026/5267 K. sayılı kararı, taksit oranının ve peşinatın hesaba katılması gerektiğini, dava tarihinden sonra oluşan hasarın ise taşınmazın değerini düşürecek şekilde esas alınamayacağını açıkça ortaya koymaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut uyuşmazlıklar için hukuki değerlendirme yerine geçmez.