Aile Konutu Şerhi: Eşin Açık Rızası ve Üçüncü Kişinin Payına Şerh Sorunu

Eşlerin birlikte yaşadığı ev, çoğu zaman eşlerden yalnızca birinin adına tapuda kayıtlıdır. Tapu maliki olan eş, kural olarak malı üzerinde dilediği gibi tasarruf edebilir; ancak söz konusu taşınmaz aile konutuysa kanun bu serbestiyi sınırlar. Bu yazıda Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesindeki aile konutu korumasını, tapuya konulan aile konutu şerhinin işlevini ve Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 2026 tarihli bir kararı üzerinden şerhin sınırlarını açıklıyoruz.

Kural: eşlerin hukuki işlem serbestisi

Türk Medeni Kanunu'nun 193. maddesine göre kanunda aksine hüküm bulunmadıkça eşlerden her biri, diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlemi yapabilir. Yani evlilik, kişinin kendi malı üzerinde işlem yapma yetkisini kural olarak ortadan kaldırmaz. Aile konutuna ilişkin 194. madde ise bu kuralın en önemli istisnasıdır.

TMK m. 194 neyi düzenler?

Madde, aile birliğini ve özellikle ailenin barınma ihtiyacını korumak amacıyla aile konutu üzerindeki hakları sınırlar. Buna göre:

• Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
• Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.
• Aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eş, tapu müdürlüğünden tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir.
• Aile konutu eşlerden biri tarafından kiralanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı olur ve bildirimde bulunan eş diğer eşle birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Buradaki rıza "açık" olmalıdır. Eşin sessiz kalması ya da işlemden haberdar olması, kural olarak açık rıza yerine geçmez.

Şerh yoksa koruma da yok mu?

Uygulamada sık yapılan bir yanılgı, aile konutu korumasının yalnızca tapuda şerh bulunması hâlinde işlediğinin düşünülmesidir. Yargıtay'ın kararlılık kazanmış görüşüne göre tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa dahi, eşlerden biri diğerinin açık rızası olmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve konut üzerindeki hakları sınırlayamaz. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, aşağıda ele aldığımız kararında bu ilkeyi Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 15.05.2015 tarihli, 2013/2-2306 Esas, 2015/1356 Karar sayılı kararına atıfla bir kez daha vurgulamıştır.

Bu durumda şerhin işlevi nedir? Şerh, taşınmazın aile konutu olduğunu tapu kaydı üzerinden herkese duyurur. Böylece taşınmazı satın almak veya üzerinde ipotek kurdurmak isteyen üçüncü kişiler, işlem için diğer eşin açık rızasının gerektiğini baştan bilir; üçüncü kişinin iyi niyet savunması büyük ölçüde zayıflar. Şerh olmadığında koruma devam etse de üçüncü kişinin iyi niyeti tartışma konusu olabileceğinden, şerh pratikte önemli bir güvence sağlar.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin değerlendirmesi: üçüncü kişinin payı

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 24.06.2026 tarihli, 2026/4947 Esas, 2026/7081 Karar sayılı kararı, aile konutu şerhinin hangi hakka konulabileceği konusunda önemli bir sınır çizmektedir.

Olayda taşınmaz paylı mülkiyete konu olup paylardan biri eşlerden birine, diğer pay ise eşlerle ilgisi bulunmayan üçüncü bir kişiye aittir. Davalı kadın, eşiyle birlikte, üçüncü kişinin de paylı malik olduğu taşınmaza aile konutu şerhi koydurmuştur. Paylı malik olan üçüncü kişi, şerhin terkini için dava açmıştır.

Çarşamba Aile Mahkemesi davacının hukuki yararı bulunmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiş; Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 9. Hukuk Dairesi'nin kararından sonra dosya Yargıtay'a gelmiştir. Yargıtay, TMK m. 194'te öngörülen şerhin ancak eşlerden birinin hakkına konulabileceğini, eşlerle ilgisi olmayan üçüncü kişinin payının bu şerhle bağlanamayacağını belirtmiştir. Daireye göre üçüncü kişinin payına konulan şerh m. 194 kapsamına girmez; davacının şerhin kaldırılmasını istemekte hukuki yararı vardır ve davanın kabulüyle şerhin kaldırılmasına karar verilmesi gerekir. Karar bu gerekçeyle oy birliğiyle bozulmuştur.

Karardan çıkan sonuçlar:

• Aile konutu koruması, tapuda şerh bulunmasa da geçerlidir.
• Şerh, yalnızca eşlerden birine ait hak üzerine konulabilir; eşlerin üçüncü kişiyle birlikte paylı malik olduğu taşınmazda, üçüncü kişinin payı bu şerhle sınırlandırılamaz.
• Payına hatalı şekilde şerh konulan üçüncü kişinin, şerhin terkinini dava yoluyla istemekte hukuki yararı bulunur.

Uygulamada dikkat edilmesi gereken noktalar

• Şerh başvurusu: Malik olmayan eş, aile konutu şerhini doğrudan taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğünden isteyebilir; bunun için kural olarak dava açılması gerekmez. Evlilik ve konutta birlikte oturulduğu belgelerle gösterilmelidir.
• Paylı mülkiyette dikkat: Taşınmaz üçüncü kişilerle paylı ise şerhin yalnızca eşe ait pay üzerine konulması gerekir.
• Taşınmaz alacaklar için: Satıcı evliyse ve taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyorsa, tapuda şerh görünmese bile diğer eşin açık rızasının aranması, sonradan doğabilecek iptal davalarının önüne geçer.
• İpotek ve kredi işlemleri: Aile konutu üzerinde ipotek kurulması da "hakların sınırlanması" niteliğindedir; bu işlemlerde de diğer eşin açık rızası önem taşır.

Konya'da süreç

Aile konutu şerhinin konulması tapu müdürlüğü işlemidir; şerhin terkini, rıza verilmemesi hâlinde hâkimin müdahalesi veya rıza alınmadan yapılan devrin iptali gibi uyuşmazlıklar ise aile mahkemesinde görülür. Konya merkezde bu davalara Konya Aile Mahkemeleri bakmaktadır. Bu davalar için dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır.

Sonuç

Aile konutu, tapuda şerh bulunsun ya da bulunmasın, TMK m. 194 ile korunur ve malik eş diğer eşin açık rızası olmadan konut üzerinde devir veya sınırlama işlemi yapamaz. Ancak şerh yalnızca eşlerden birine ait hakka konulabilir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 2026/4947 E., 2026/7081 K. sayılı kararı, üçüncü kişinin payına konulan aile konutu şerhinin kaldırılması gerektiğini açıkça ortaya koymaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut uyuşmazlıklar için hukuki değerlendirme yerine geçmez.